離婚での住宅ローン問題

結婚して夫婦に子どもが生まれたことを契機として、又は夫婦の生活が落ち着いてきて収入も安定してくると、夫婦で住宅購入を検討することになります。

普通の家庭では即金で住宅を購入することは珍しく、安定した収入があると、住宅ローンを住宅金融支援機構や民間の金融機関で借り入れることになります。

一般的に夫の方が収入が高いことから、夫が債務者名義となって、住宅ローンを借り入れることになります。

この場合、夫は、借り入れた住宅ローンをすべて返済する義務が借入れ金融機関に対してあります。もちろん、夫婦であるからは共同して住宅を使用していますので、夫婦間においては、一緒に協力して住宅ローンを返済することになります。

住宅ローンを借り入れるとき、夫の収入が住宅ローンの返済に十分でない場合、妻を連帯債務者や連帯保証人として、住宅ローンの契約を行なう（ペアローン商品も用意されています）ことも、多くあります。

妻が住宅ローンの連帯債務者、連帯保証人になりますと、もし夫が住宅ローンを返済できなくなったとき、妻が住宅ローンの返済義務を負うことになります。

このように、夫婦で住宅ローンを借り入れるケースも多くあり、夫婦が連帯して住宅ローンを借入れた金融機関に対して返済していることが見られます。

上記の２つのケースは、どちらも夫婦で一緒に住宅ローンを返済していくことは、実態として何も変わりありません。

しかし、住宅ローンを借り入れた金融機関に対しては、単独債務と連帯債務とでは、まったく違う契約形態になっているのです。

単独債務は、夫が単独で住宅ローンを返済する義務があり、連帯債務は夫婦で住宅ローンを返済する義務があるのです。

この契約の違いが、離婚時における財産分与では、大きく影響してくることになります。

離婚のとき、多くのご夫婦間において、「財産分与」について話し合われます。婚姻期間がとくに短いご夫婦の場合などを除けば、婚姻期間中に、何らかの財産（ローンなど借金も含む。）がご夫婦で形成されることになるからです。

財産分与は、主に預貯金、保険、車、住宅などが対象になります。これらのうちでも「住宅」に関する財産分与が、大きな課題となります。

離婚時の財産分与は、基本的には「プラス財産」についての配分清算を決めるものとなります。しかし、現実に借金、ローンなど「マイナス財産」があれば、それらの借入金についても、財産分与の中で清算していくことになります。

一般的な方法としては、「プラス財産ーマイナス財産」の差額について、財産分与として清算します。これがプラスのときは財産分与の対象財産があるのですが、マイナスの場合には債務の負担について取り決めなくてはなりません。

このときに住宅ローンがありますと、金額が大きいことから、整理について問題となります。

住宅ローンは、勤労者世帯では一般に利用されており、比較的長期間（20〜35年）の償還期間（住宅ローンが完済されるまでの期間）を設定しています。

また、ご夫婦ともに働かれていることも多いことから、金融機関からの住宅ローン借り入れも、夫婦で連帯債務としていたり、妻が連帯保証人になっているケースが少なくありません。

このようなご夫婦での住宅ローンの借入れも、住宅ローン借入時はレバレッジが大きく効いて有利に作用します。しかし、離婚の際には、これが反対に問題化してしまうこともあります。

住宅ローンはマイナス財産として、夫婦のどちらで負担するかを決めることになります。しかし、住宅ローン問題の難しさは、この住宅ローンの負担が夫婦だけで決められないことにあります。

住宅ローン契約は、夫婦と金融機関との間で結ばれています。

そのため、住宅ローン契約は、夫婦が離婚しても変わらずに守らなければなりません。

もし、住宅ローン契約の内容を変更したいのであれば、住宅ローンの借り入れ金融機関に対して、住宅ローン契約の変更について協議しなくてはなりません。

夫婦共有財産である住宅の財産分与は、離婚条件の中では大きなウェイトを占めます。

財産分与では、住宅の評価額をどう決めるのか、ということも問題になります。

住宅ローンがない住宅であれば、不動産仲介会社などの査定により、概ねの時価評価額を把握できます。

住宅ローンがある住宅であれば、「住宅の時価評価額から住宅ローンの残債額（元金）を差し引いたものとする」と考えられます。

このとき、住宅の時価額の方が住宅ローン残債額より多ければ、その差額分を財産分与の対象額にできます。（実際に住宅を売却するかどうかは別の問題となります）

しかし、残債額が時価額を上回っている（この状態を「オーバーローン」といいます）と、財産額が計算上ではマイナスになってしまい、財産分与の対象とはならなくなります。

ただ、この場合でも住宅ローンの負担者を決めておかなければなりません。また、オーバーローン住宅における住宅ローンのマイナス分は、ほかのプラス財産と通算して清算もできます。

住宅の「売却」もしくは「継続居住」

さて、財産分与の方法として、住宅という不動産そのものを分与の対象とすることもできますが、金銭に換価してから分与する方法もあります。

ローン付住宅の財産分与としては、シンプルな解決方法といえます。住宅を現金化してしまうと、不動産名義、住宅ローンの返済問題も、すべて解消します。

しかし、住宅の換価は、オーバーローン住宅であると、ハードルが高くなります。マイナス分を清算できるだけの手持ち資金が必要になるためです。住宅ローンを借り入れている状態で、多額の預貯金を有していることはあまり考えられません。

ただ、住宅売却時のマイナス分がそれ程大きくないときには、ローン付住宅を現実に売却することもできます。

また、住宅は、単に財産であるだけでなく、家族が生活していた拠点であるという性質から、売却に対しての心理的な抵抗感があることも少なくないでしょう。

特に、住宅を生活の中心として幼い子を育てている妻側にとっては、住宅に対する思い入れが夫よりも強くあります。

できれば離婚後にも継続して住み続けたい、と妻側が考えることも当然のことです。

このような想いが強い場合でも、夫婦は、離婚時の住宅ローン問題に正面から取り組まなければ、離婚への道が見えてきません。

ローン付住宅の財産分与が難しい問題となるのは、夫婦以外にも、住宅ローンの借り入れをしている金融機関が関与するためです。

だからといって金融機関が悪いわけではありません。

住宅ローンの借入時の条件を変更したいのは、離婚する債務者側の事情であるからです。

しかし、金融機関も、離婚時における条件協議によっては、住宅ローン契約の変更に応じてくれることもあります。ですから、はじめからあきらめてしまうこともないのです。

では、実際には、どのように住宅ローンの条件を変更したいことになるのでしょうか？

夫婦での連帯債務、連帯保証の関係を解消したい

連帯債務、連帯保証の関係が続けば、離婚によって夫婦の関係が解消してからも、住宅ローンに関しては一蓮托生の関係が継続することになります。これでは困りますよね。

そこで、夫婦関係の解消とあわせて、連帯債務、連帯保証の関係も解消したいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸し手である金融機関は、夫婦２人の返済力を１人へ変更することは、貸し手側にとって住宅ローンの返済リスクが高まることになりますので、容易には連帯債務、連帯保証の解消を認めてくれません。

金融機関との協議には、住宅ローンの借り入れ契約時から返済力が高まっていることの説明、住宅ローン契約における代わりの連帯保証人、担保の提供など、金融機関が納得できる説明が求められます。

債務者の名義変更

財産分与として住宅を妻へ譲渡する場合には、住宅ローンの債務者の名義についても、夫から妻へ変更したいとなります。

しかし、債務者の変更は、新たに住宅ローンを借り入れることに近いことであり、妻の住宅ローンに対する返済力が十分になければ、金融機関から認められません。

ただ、住宅ローンの借り入れから年数が経過することで残債務が少なくなっていたり、妻に十分な収入があると、妻の収入でも返済が可能であると認められることがあります。

住宅の所有者名義の変更登記

離婚時の財産分与により住宅の所有権を変更する場合、所有者の登記名義を変更したくとも、住宅ローン契約において、金融機関の承諾が必要になっています。

以上のように、離婚時における住宅ローンの条件変更には金融機関との協議が必要になります。金融機関の承諾を得ないままに名義変更するには、注意が必要です。

なお、金融機関としても、住宅ローンの返済が順調に続いていれば、契約違反云々という話をしてくることはあまりないようです。

ただ、「離婚の事情を話せば、銀行も分かってくれるはず」「離婚だから仕方のないことだ」と、決めつけてしまうことは禁物です。

住宅ローンの借り換え

離婚に向けて、住宅ローンを借り換えることを検討される夫婦もあります。

住宅ローン借り換えのタイミングは離婚の前後で考えられますが、離婚して一定期間を経過して十分な返済能力を備えてから借り換えを予定される方もあります。

離婚後の経済生活の設計をしっかりと立ててから、住宅ローンの返済負担も万一に備えて余裕を持つことも大切になります。（借入返済シュミレーション（全国銀行協会））

住宅ローンの借り換えには、金融機関側の審査を受けてパスしなければなりません。各金融機関により審査基準も異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるか分かりません。

船橋離婚相談室は、離婚はじめ夫婦間の各契約ほか、相続等の家事関係を専門とする行政書士事務所です。

これまでに多数のご夫婦の離婚協議書（公正証書）の作成に携わってきております。

離婚契約のポイントが、養育費と住宅（ローンを含みます）の取り決めになることが多くで見られます。

養育費の金額は、裁判所で利用されている算定表（裁判所ＨＰ）が公表されていることから、目安となる指標があります。

一方、住宅の財産分与と住宅ローンの整理方法は、ご夫婦の状況によっても様々なかたちとなります。多くのご夫婦が、住宅ローンにかかる整理の方法にたいへん頭を悩まされています。

船橋離婚相談室では、これまでのご利用者様の公正証書契約における住宅ローン問題への対応に関するノウハウが集積されています。

あなたの住宅の財産分与、住宅ローンの整理に、ご参考になれば幸いであると考えます。